Au moment d’evaluer les reparations a la charge d’un locataire qui quitte son logement, la vetuste des equipements et materiaux doit etre prise en compte.
Un decret publie le 31 mars 2016 precise comment locataires et proprietaires ont la possibilite de s’accorder pour recourir a une grille de vetuste existante afin d’evaluer l’etat d’usure du logement. Explications.
Mes locataires le savent, l’etat des lieux de sortie se prete facilement a des litiges. La fin d’un bail de location s’avere parfois tendue, surtout quand il est question de determiner le montant des reparations a la charge du locataire. La ou votre bailleur va voir une moquette mal entretenue pourquoi pas, l’occupant va plutot avoir tendance a mettre en avant son anciennete pour justifier sa deterioration.
Autrement dit, on doit i?tre capable de faire la difference entre les degradations commises par le locataire et l’etat d’usure du logement. Pour ce Realiser, un decret publie au Journal officiel du 31 mars 2016 fixe le fonctionnement de prise en compte une vetuste d’un logement au moment d’etablir l’etat des lieux de sortie. Elle l’fait definie tel « l’etat d’usure ou de deterioration resultant du temps ou de l’usage normal des materiaux et elements d’equipement ».
Attention : Si un proprietaire laisse un logement se deteriorer dans le temps, sans realiser de travaux, le locataire n’est plus responsable des reparations locatives.
Aucune obligation
Plus precisement, le texte, qui entre en vigueur le 1er juin 2016, ne met gui?re en place une grille de vetuste unique et valable pour l’integralite des locations mais indique a quels documents existants locataires et bailleurs pourront se referer.
Surtout, il convient preciser que ce decret d’application en loi Alur concernant le logement n’impose rien. « Les parties au contrat de location pourront convenir de l’application d’une grille de vetuste des la signature du bail », indique-t-il. Des au cours, il demeure tout a fait possible de signer un bail de location, vide ou meublee, sans evoquer la question de l’usage du logement et de ses equipements.
A l’inverse, s’ils decident de se referer a un document particulier pour evaluer la vetuste, celui-ci doit definir au minimum « une duree de vie theorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le tarifs des reparations locatives auxquelles serait tenu le locataire ».
A quoi ressemble une grille de vetuste ?
Concretement, les grilles de vetuste listent les equipements du logement via categories (revetements, huisseries, plomberie, chauffage…) et determinent quatre parametres a prendre en compte :
– La duree de vie de l’equipement ; – L’abattement annuel forfaitaire a appliquer au cout en reparation ; – La periode de franchise, durant laquelle le locataire reste considere comme integralement responsable du paiement des reparations ; – Notre quote-part residuelle du locataire, correspondant a la part des reparations qui restent a sa charge quoiqu’il arrive, y compris si la duree de vie theorique de l’equipement a expire.
Comment utiliser une grille de vetuste : l’exemple de la moquette
Habituellement, le temps de life theorique d’une moquette est de sept annees. Si Notre periode de franchise est fixee a un an, le locataire supportera le cout total de sa remise en etat des au cours qu’elle intervient en douze mois suivant son entree en lieux.
En imaginant un abattement forfaitaire annuel de 15%, celui-ci commence a s’appliquer apres la periode de franchise. Ainsi, si une reparation est necessaire apres quatre annees passees au logement, le locataire paiera 55% du cout de la reparation : il beneficie Di?s lors d’une deduction de 45% du cout (un an de franchise et trois fois 15% d’abattement).
Si le locataire quitte les lieux 6 ans apres son emmenagement, la duree de life theorique de la moquette reste expiree. Mais des lors qu’une quote-part residuelle est instauree (10% par exemple), le locataire sortant devra s’acquitter de celle-ci, meme si l’equipement a excede sa duree de vie theorique et que le locataire n’est absolument pas responsable de sa propre deterioration.
Mes grilles de vetuste de reference
Les documents approuves par la loi
Le decret du 31 mars 2016 determine les grilles de 
vetuste existantes qui peuvent etre utilisees comme reference par un bailleur et son locataire. Il s’agit des documents ayant fait « l’objet d’un accord collectif de location » conclu au sein de la Commission nationale de concertation (CNC) qui reunit les representants de bailleurs et locataires.
Ces accords, qui s’appliquent a toutes les parties prenantes, seront passes dans divers secteurs locatifs, a savoir :
– Notre logement social ; – Mes logements loues avec des societes d’economie mixte, des societes immobilieres a participation majoritaire de la Caisse des depots et consignations, des collectivites publiques ou d’une filiale d’Action Logement (ex-1% Logement) ; – Les logements loues par des investisseurs institutionnels (assureurs, banques et gens morales autres que celles mentionnees ci-dessus) ; – Mes logements loues par des bailleurs particuliers ou des agences civiles immobilieres (SCI) familiales.
Paralli?lement i cela, c’est possible de se referer aux grilles de vetuste etablies en accords locaux conclus entre votre acteur relevant d’une des categories ci-dessus et une ou plusieurs associations de locataires.
A savoir : Dans les HLM, les occupants vont pouvoir demander specifiquement a faire appliquer la grille de vetuste relevant d’un accord dhenin.fr plutot que celle relevant d’un accord collectif vis-i -vis sectoriel.
Le choix en grille
En depit des differentes categories de qualite, bailleurs et locataires ont la possibilite de prendre n’importe quelle grille de vetuste s’ils parviennent a se mettre d’accord. Le decret dispose bien qu’ils peuvent avoir recours a un document de reference « aussi si le logement en cause ne releve pas du secteur locatif regi par l’accord » collectif de location.
Autrement devoile, un bailleur prive et son locataire vont pouvoir decider d’utiliser la grille de vetuste etablie via un organisme HLM en toute legalite.